征收咨询浅述中房屋置换的补偿方式

    房屋置换是山东征收咨询中心补偿中区别于货币补偿的一种拆迁补偿方式.简单说,就是以房易房、互找差价.在实践中,房屋置换的补偿方式广受欢迎,根据不同情况,主要有如下几个方面的做法:
    一、公共利益项目.一般认为,国防、教育、卫生、市政、交通、能源等公共事业建设属于公共利益项目.对于这类建设项目应当先由国家组织征收,但是在调换房源储备上应当保证不低于商业项目的比例,有条件的地方,还可以先行建设一定比例的政策性安置用房,以推动公益项目的顺利进展.《国有土地上房屋征收与补偿条例》(征求意见稿)将危旧房改造项目列为公共利益项目,规定"因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的,被征收人享有回迁的权利".这当然具有一定的合理性,但是在新旧法的过渡阶段,必须充分考虑政策的衔接问题.
    二、困难户补偿与保障性住房政策对接.对于困难户的拆迁补偿,除了特殊补助和最低面积补偿等政策外,可以将这类人的拆迁补偿政策与限价商品房、经济适用房和廉租房等保障性住房政策充分对接,在房源供应、优先条件、摇号办法、产权模式等方面研究系列措施,建立绿色通道,为拆迁中的困难户优先申请保障性住房提供便利.
    三、商品房开发项目.在商品房开发项目中,一般要求开发商购买或自行建设一定数量的商品房,以满足被拆迁人产权调换的需求.有关行政部门还应对房屋置换的参照体系、价格评估、置换比例、差价结算、房屋质量等方面进行审核.开发单位未按承诺对被拆迁人进行房屋安置的,监管部门可以采取暂缓审批新项目、对企业开发资质不予年审、记入不良诚信记录等方式进行管理和监督.
    四、承租人住宅权保障.从1991年《城市房屋拆迁管理条例》到2001年修订后的新条例,直至2010《国有土地上房屋征收与补偿条例》,均明确规定在租赁合同不解除的情况下,只能采取房屋产权调换的方式进行补偿,承租人仍然享有对所调换房屋的租赁使用权.这个规定符合民法"买卖不破租赁"的理念,充分保证"居者有其屋",是为社会稳定所必须的.其中,对于房改遗留的公房承租人,一般允许其按一定政策转换为房屋所有权人,再进入拆迁补偿程序,不转换的,可以采取公房平移等方式进行安置.
    在促进利益平衡点的形成上,房屋置换制度有其无法替代的独特功效.首先,从被拆迁人的角度看,不愿走的理由因人而异,但最一般性的原因在于对未来房价的上涨预期,尤其是在房价上涨的背景下,这种想法完全合理.
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